各村党支部、村委会，镇直（办）有关单位：

　　《旧县镇关于规范农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法》经镇党委（扩大）会议研究同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

　　上杭县旧县镇人民政府              

　　2022年8月16日                 

　　　旧县镇关于规范农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法

　　为进一步优化农村建房审批，加强村民住宅建设管理和建筑风貌管控，规范宅基地管理，有效完善提升农村人居环境，根据《福建省农业农村厅、福建省自然资源厅、福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《福建省农业农村厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的意见》（闽农规〔2022〕3号）、《龙岩市人民政府办公室关于印发龙岩市加强和规范农村宅基地审批管理实施方案（试行）的通知》（龙政办〔2020〕56号）、《上杭县人民政府关于印发规范农村宅基地审批管理的通知》（杭政办〔2020〕51号）文件精神及要求，现结合我镇实际，制定《旧县镇关于规范农村宅基地和村民住宅建设管理实施办法》。

　　　一、坚持规划引领

　　坚持先规划后建设，农村村民住宅建设应当符合国土空间规划、村庄规划，不得占用永久基本农田和生态保护红线。不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。国土空间规划、村庄规划获批前，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。

　　二、加强用地保障和建设审批

　　（一）建立工作协调机制。成立农村宅基地和村民住宅建设工作协调机制（详见附件1），负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作；召集人由镇党委书记兼任，统筹便民服务中心、乡村振兴服务中心、综合执法队、自然资源所、林业站等工作力量成立工作协调机制办公室，承担日常工作。全面落实“一窗收件、一站服务、一次审批”的审批机制，由镇便民服务中心收件受理，协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由提交镇党委（扩大）会议研究，同意用地建设的，10个工作日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并在集镇农贸市场LED显示屏进行公示公布。

　　（二）切实履行部门职责。镇宅基地审批办负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报自然资源所；参与编制国土空间规划和村庄规划。自然资源所负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。村建站负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作。

　　　三、严格资格条件的认定

　　按照“以成员认定、以户取得”的原则，加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关，要因地制宜，分类施策，做好农村集体经济组织成员与户籍管理的衔接。申请宅基地建房的农村村民应具有农村集体经济组织成员资格。集体经济组织成员申请宅基地建房必须以户为单位，“户”以公安户籍管理部门认定为准。

　　（一）符合下列条件之一申请宅基地的，可予以支持：（1）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；（2）同户中兄弟姐妹已达到法定结婚年龄，且在本村只共有一处住宅（或宅基地）的（一户多宅分户时不予安排新宅基地）；（3）农村多子女户，子女因结婚申请一处宅基地的（但其中一位子女须与父母在本村共有一处住宅或宅基地；（4）无直系亲属的单身成年村民，如在本村无住宅（或宅基地）申请宅基地的；（5）因国家或者集体建设、实施乡镇、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；（6）因发生或防御自然灾害，需要安置的；（7）原有住宅属D级危房需要拆除重建的；（8）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；（9）法律法规规定的其他情形。

　　（二）有下列情形之一申请宅基地的，不予支持：（1）宅基地面积已达到规定限额的；（2）现有宅基地面积明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；（3）申请人非农村集体经济组织成员或年龄未满18周岁的（法律、法规另有规定的除外）；（4）农村独生子女与父母在本村有一处住宅（或宅基地），其分户后申请宅基地的；（5）农村多子女户，其他子女因结婚已申请宅基地，其中一位必须与父母在本村共有一处住房（或宅基地）的子女，又以结婚等理由单独申请宅基地的；（6）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；（7）不符合镇国土空间规划和村庄规划的；（8）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途后再申请新宅基地的；（9）不符合“一户一宅”政策规定的；（10）农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的；（11）法律法规禁止的其他情形。

　　（三）申请宅基地建住宅人口计算。农村宅基地资格权认定遵循“资格到人、不重不漏、按户实现、户有所居”和“一户一宅”的原则，每个人只能在一个村集体经济组织认定，并且只能实现一次。农户申请宅基地建住宅人口计算以本户集体经济组织成员人数为基础，统筹考虑农村集体产权制度改革时点后新增或减少的人口，以户籍资料为参照依据。具体计算标准如下：（1）认定为集体经济组织成员的可计算建房人口；（2）因与本集体经济组织成员有合法婚姻关系落户的；（3）因本集体经济组织成员依法收养关系落户的；（4）因政策性移民落户的；（5）经批准回乡落户且选择自主择业的退役军人，烈士家属；（6）因购房、子女就学、本人就学等原因户籍迁出，符合村集体经济组织成员认定条件但未认定的，可在原户籍地申请建房；（7）符合法律、法规、规章和国家、省有关规定的其他人员。

　　（四）严格控制宅基地面积及建设规模。村民建房每户宅基地面积控制在80平方米至120平方米，农村独栋式、并联式、联排式自建住宅不得超过三层，层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右,总高度不超过10米，每户建筑面积不得超过300平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过三十平方米的用地面积；建房应符合《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定的技术标准。

　　　四、农村宅基地和建房审批流程

　　（一）农村村民提出申请。符合宅基地申请资格条件的农村村民，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，持下列材料向村委会提出申请：（1）《旧县镇宅基地建房申请报告》（见附件3）；（2）申请对象户口簿及家庭成年成员身份证复印件1份；（3）农村集体经济组织股权证复印件1份；（4）旧房（旧宅基地）土地使用证（产权证）或旧房审批表复印件1份（如有）；（5）《农村宅基地和建房申请审批表》（见附件4）；（6）《农村宅基地使用承诺书》（见附件5）；（7）属危房改建的，应提供原住宅权属证明以及危房鉴定部门出具的D级危房鉴定书；（8）《相邻关系协议书》（见附件6），拟建房屋与相邻建筑毗连或者涉及到公用、共用、借墙等关系的，应当取得各所有权人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认并提供产权人身份证复印件，协议应当经过村委会、包村工作队见证（若拟建房屋不影响相邻权益，相邻人因利益纠纷等个人原因拒绝在《相邻关系协议书》上签字，则由镇宅基地审批办牵头，召集村两委干部、包村工作队、自然资源所等相关部门召开会议研究，形成专题会议纪要，并将研究结果在村务公开栏进行公示7个工作日；（9）具有相应资质的建筑设计单位、具备注册执业资格的设计人员绘制的设计图，或者选用标准通用图。

　　（二）村委会审查。村委会根据村庄规划和要求，与申请建房农户充分沟通，合理安排建房宅基地，并在接到申请之日起7个工作日内，或者每一个月集中申请材料，依法召开村委会议或村民代表会议，对申请材料和村民建房宅基地安排情况进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会及申请对象所在小组负责人分别在《农村宅基地和建房申请审批表》中“村民小组意见”“村委会意见”一栏中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送镇便民服务中心。

　　（三）镇人民政府审查批准

　　（1）镇级部门联审。镇政府自收到村委会上报申请材料之日起5个工作日内由镇宅基地审批办牵头，自然资源所、林业站、包村工作队、村干部代表等管理机构及相关人员参与，进行现场踏勘、联合审查。

　　镇自然资源所：负责国土空间规划及用地审查，主要包括拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制和是否地质灾害隐患区等要求；拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定；拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。通过宅基地申请资料和不动产登记信息协助审查村民申请是否符合“一户一宅”。审查通过的由自然资源所经办人员在“乡镇自然资源部门意见”一栏签字并加盖部门印章。

　　镇宅基地审批办：负责宅基地资格条件具体审查，主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开村委会审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。涉及河岸生态保护蓝线范围区的；涉及饮用水源地保护区的；涉及电力、通讯以及文物保护、历史文化名镇名村保护规划要求的由镇宅基地审批办及时征求相关部门意见。审查通过的由宅基地审批办经办人员在“资格条件审查意见”一栏签字。

　　镇村建站：负责农房建设审查，主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或市县住建部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。审查通过的由村建站经办人员在“农房建设审查意见”一栏签字。

　　其他相关部门：拟申请宅基地涉及林业、水利、交通运输、文体旅游、供电等单位的，由相关部门审核并签署意见。

　　（2）现场踏勘审查。申请对象符合资格条件、建房用地初步符合规定的，由镇宅基地审批办牵头，自然资源所、包村工作队、村干部代表等管理机构及相关人员参与，到现场确定规划建房用地范围，踏勘后镇自然资源所在收到勘测定界地形图5个工作日内（利用村庄规划测量图纸的在踏勘后5个工作日内）出具建房规划红线图，附在宅基地坐落平面位置图页面。

　　（3）镇政府审批。镇相关部门对建房申请进行联审签署意见后，提交党委（扩大）会研究，镇人民政府根据联审结果依法作出审批，审批备案区分以下情形进行办理：

　　如拟申请用地属于旧宅基地或存量建设用地的：在申请对象所提交的材料通过各部门联审后，由镇人民政府在“乡镇政府审查审批意见”一栏签署意见并加盖单位公章，核准《农村宅基地和建房申请审批表》并向申请人核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。前述程序在收到申请材料后的10个工作日内办结。

　　如拟申请用地涉及占用农用地的：应在接到申请材料后的10个工作日内完成乡镇部门联审，并由镇人民政府签署意见，将相关材料报送县自然资源局提出申请；县自然资源局应在10个工作日内审核完毕，对不符合申请条件的，应书面说明理由；对符合条件的应报送上杭县人民政府，由上杭县人民政府分批次报龙岩市人民政府审批。经批准同意的，由镇人民政府核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，并按规定程序公布。

　　申请对象应当自取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》之日起2年内实施住宅建设，逾期不建设的，规划许可证及其附图、宅基地批准书自行失效。再次实施住宅建设时，需重新履行宅基地审批使用手续。

　　镇宅基地审批办要建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，及时将审批情况报县农业农村、自然资源、住建等部门备案。

　　五、加强宅基地用地建房管控

　　（一）严格村庄规划和用地计划。村民建房应当充分利用旧宅基地、存量建设用地和其他未利用地，严禁占用基本农田、生态保护红线区、河岸生态保护蓝线范围区和一级或二级省级生态公益林地；避开地质灾害点、高陡边坡、山洪灾害隐患等自然灾害隐患点，确实无法完全避让的，应当全面落实隐患治理措施，有效消除自然灾害隐患；涉及道路退线的应符合《公路法》《公路管理条例》有关规定；涉及退让红线的，村民应无偿退让。

　　（二）严格“一户一宅”政策。强化”建新拆旧”管理。易地新建住宅先拆后建的，优先安排宅基地；先建后拆的，村民应与镇协调机制办公室、村级组织签订三方协议并作出承诺，新建住宅竣工验收后，须在6 个月内将旧宅自行拆除或交村级组织处理，旧宅基地退还村级组织统筹使用；未按照协议约定拆除旧宅、退还旧宅基地的，镇协调机制办公室应督促村民自行拆除，经催告仍不履行的，由镇协调机制办公室、村级组织向人民法院提起诉讼后依法申请强制执行。拆除旧宅、退还旧宅基地前，不予办理竣工验收和新建住宅的不动产登记手续。

　　（三）强化农房质量风貌管控。村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地自然资源或建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，按规定程序办理规划许可审批手续。镇村建站要组织编制推广具有地域特色的村镇住宅建设通用图集或立面图集，鼓励通过制定村规民约，以村民自治方式加强村庄建筑风貌管控。农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建设各方共同负责，参与农房建设的勘察、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对工程质量和施工安全承担相应法律责任。村建站应依法对农村住宅项目质量安全实施监督管理。

　　（四）严格用地建房全程管理。加强对农村宅基地和村民住宅建设申请、审批、建设、验收的全程监管，整合现行农村宅基地管理“三到场”和农房建设安全管理“四到场”要求，实行村民住宅建设“四到场”制度，即农村宅基地申请审查到场、批准后丈量放样到场、施工关键节点巡查到场、村民住宅竣工验收到场。由包村工作队负责牵头，镇宅基地审批办、村建站、综合执法队参与，严格加强对落实“四到场”和违法建设巡查工作，填写《村民住宅建设“四到场”情况巡查记录表》（附件10）。包村工作队发现辖区内农村建房超面积、超高等情形，要及时上报镇综合执法队，由镇综合执法队进行制止和查处。建立村民住宅建设公示制度，督促宅基地建房业主在醒目位置悬挂施工公示牌，公示建房人姓名、审批文件编号、宅基地面积和四至、建房层数、举报电话等信息，接受社会监督。村民住宅建成后，建房农户应在一个月内向镇人民政府申请竣工验收。镇人民政府应及时组织验收，实地核实是否按照批准的用地面积、四至等要求使用土地，建筑层数和层高、建筑面积和建筑风貌等是否符合要求。通过验收的，镇人民政府出具《农村宅基地用地和建房验收意见》（附件11）。建房村民凭此验收意见及其他相关材料向不动产登记部门申请办理不动产登记；未通过验收的，由镇人民政府下达整改通知书，限期整改。

　　　六、坚决查处农村乱占耕地建房等违法违规行为

　　（一）加强用地审批。加强农村建设用地审批，坚持农地农用，坚决制止耕地非农化，严守耕地红线，杜绝农村新增违法占用耕地建房行为。强化乡村建设规划许可管理，严厉打击批东建西、超审批面积、超审批层数等行为，大力整治违规搭盖屋顶、裸房及半拉子房、未按整体村庄风貌进行立面装修等行为。

　　（二）加强日常监管。各村要及时发现、有效制止违法建设，发现正在进行的违法建设，责令违法建设当事人停止建设，并对违法建设依法组织拆除。对超审批面积或超审批层数建房、违规搭盖屋顶的，责令当事人立即整改，逾期未整改到位的，依法依规进行处罚。设立监督举报电话，方便群众对农村建房违法占地及违法建设行为的监督（举报电话：0597-3561001）。

　　（三）建立巡查机制。建立四级网络化巡查机制，乡党政主要领导为辖区第一责任人、挂村领导及干部为巡查具体责任人、村主干为日常巡查现场负责人、包片村干部为巡查“哨兵”，对违法建设做到及时发现，有效制止，发现正在进行的违法建设，责令违法建设当事人停止建设，并对违法建设依法按程序组织拆除。对超审批面积或超审批层数建房、违规搭盖彩钢屋顶、未按整体村庄风貌进行立面装修或“裸房”的，责令违法违规建设当事人立即整改，逾期未整改到位的，依法依规进行处罚。对存量问题，依法依规、稳妥有序分类处置。

　　（四）落实对违法建设的限制。对涉及违法建设的房屋，在违法建设处置决定执行前，公安部门不予编制房屋二维码，不动产登记机构不予办理产权登记、转移、抵押等手续。违法建筑不得作为生产经营场所。单位或者个人以违法建筑作为生产、经营场所申请办理相关证照、登记或者备案手续的，违法建筑处置决定执行完毕前，市场监管、文体旅游、公安、住建、消防等部门不予办理。单位或者个人为违法建筑申请办理供水、供电、供气手续的，违法建设处置决定执行完毕前，供水、供电、供气等单位不予办理。建设工程设计、施工单位不得承揽违法建筑的项目设计或者施工。

　　本实施方案自印发之日起施行，若中央、省、市等上级部门有出台新的管理政策文件，以上级文件为准。

　　附件：1.旧县镇农村宅基地和村民住宅建设工作协调机制

　　2.农村宅基地和村民住宅建设管理流程图

　　3.旧县镇宅基地建房申请报告

　　4.农村宅基地和建房申请审批表

　　5.农村宅基地使用承诺书

　　6.相邻关系协议书 

　　7.农村居民宅基地建房用地公示

　　8.农村宅基地批准书

　　9.中华人民共和国乡村建设规划许可证

　　10.村民住宅建设“四到场”情况巡查记录表

　　11.农村宅基地用地和建房验收意见