各村（居）委会，镇直有关单位：

　　经镇党委、政府研究同意，现将《古田镇宅基地建房管理实施方案》印发给你们，请认真贯彻实施。

　　上杭县古田镇人民政府

　　　                                                     2018年5月28日

　　古田镇宅基地建房管理实施方案

　　为认真贯彻落实省、市、县关于农村建房的政策，规范农村建房行为，根据龙岩市人民政府关于《上杭县古田镇中心区规划管理规定的通知》（龙政综﹝2017﹞221号）文件精神，结合古田镇实际，特制定本实施方案。

　　　一、适用范围

　　本实施细则适用于古田镇区建设控制范围和环境协调范围经认定可实施危旧房原址拆旧建新的。古田镇核心保护范围内，严格控制审批农村村民建房（包括拆旧建新、新建、改建、翻建），经鉴定属危房等特殊情况由会议研究决定，鼓励推进集中安置，可在环境协调范围北部或其他区域集中规划建设农民新村，依申请安置危旧房户。具体分类范围如下：

　　（一）核心保护范围：包括竹岭、溪背、八甲、五龙、上洋、赖坊、荣屋、文元等8个村部分用地，西至古田大道文元村段及古田大道西侧一重山，南至古田隧道，东至梅花山路八甲村段公屋山，北至八甲路。

　　（二）建设控制范围：包括古田竹岭片区，市委党校新校区、古田山庄及周边片区，五龙村白莲塘、邓家坊片区，以及文元、赖坊、上洋部分用地；

　　（三）环境协调范围：包括古田镇区扣除核心保护范围和建设控制范围以外用地；

　　古田镇规划区范围包括溪背、八甲、竹岭、五龙、上洋、赖坊、荣屋、文元、上郭车、下郭车、模坑等11个村，规划镇区用地30.9平方公里，除核心区、控制范围外的农村村民宅基地建房管理参照执行。

　　二、建房申请条件与标准

　　1.申请对象为本村村民，并严格遵循一户一宅原则。村民建房申请应当符合下列条件之一：

　　（一）因无住宅或现有住宅宅基地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

　　（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄，且已分户的；

　　（三）因国家或者集体建设、实施镇乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设等需要拆迁安置的；

　　（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

　　（五）现有住宅经鉴定属D级危房需要拆除重建的；

　　（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

　　（七）县（市、区）人民政府规定的其他情形。

　　经批准回原村庄定居的港、澳、台胞和华侨需要建设住宅的，参照本办法规定办理。

　　2. 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）现有宅基地面积虽低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

　　（二）以所有家庭成员作为一户申请并被批准后建房，又以分户为由申请宅基地的；

　　（三）年龄未满18周岁及政府扶养照顾的孤寡老人、五保户的；

　　（四）不符合镇乡村庄规划和镇乡土地利用总体规划及“一户一宅”政策规定的；

　　（五）将原住宅出卖、出租、赠与、改作生产经营用途的；

　　（六）全家户口均不在本地（区）的危旧房翻建，只能按“原材料、原形制、原工艺、原做法”原则进行修缮；

　　（七）相邻权属有纠纷未妥善解决的、原有住房被法院裁判用于抵债的及违法建房未处理结案的；

　　（八）夫妻双方已有住房的，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃住房的一方；

　　（九）与子女同在本村居住或生活的父母，不得以单独立户形式报批建房，与父母同在本村居住或生活的子女，不得以分户形式报批建房；

　　（十）其他不符合申请建房条件的。

　　3、建房申请户人口计算

　　（一）男孩年满22周岁法定婚龄，可视单独立户；二个及以上女儿户，1个女儿可单独立户，但必须年满20周岁法定婚龄；外嫁女户口未迁出的，不得以单独立户批建，但可以计算人数；

　　（二）现役军人（不含军官）、政府不安排工作的转业士官、在校学生、回乡落户的职工及在迁出户口前属本村集体经济组织成员的，可计算人数；

　　（三）已享受过房改房、廉租房、经济适用房和货币分房待遇的，不得计入人数；

　　（四）其他政策法规规定可计申请建房人口的，按规定计入人数。

　　　三、审批程序

　　1．申请。符合建房条件的村（居）民向村（居）委员会提出书面申请，经集体讨论同意后，将申请建房户基本信息、用地位置、面积、人口和四至界址等情况在村委会和申请人所在的村民小组张榜公布，公示时间为15日。张榜公布期间未提出异议或异议不成立的，申请人到所在村委会领取并填写《村民住宅建设和用地申请表》，村委会签署意见盖章后上报便民服务中心村建窗口。

　　2. 现场勘察。镇人民政府自收到村委会上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织镇国土所、村建站、执法大队、包村工作队等部门进行实地勘测，并对是否符合住宅建设和用地申请条件，是否符合镇乡、村庄规划和镇乡土地利用总体规划，是否符合房屋建设技术标准，是否存在地质灾害隐患等事项进行初步审核。

　　3．审核。符合规划要求的，户主向镇政府提供平面图、立面图（含外墙装修、坡屋面等）。经镇党委、政府进行研究审核，并提交龙岩古田红色资源保护与发展管理中心和县城乡规划主管部门备案，同时分新建、改扩建三种情形报批。

　　属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，镇人民政府在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

　　对村民建房规划申请不予批准的，镇人民政府应当在收到申请材料之日起20个工作日内书面通知申请人，并说明理由。　

　　4．公示。镇人民政府和村委会应将符合建房的申请人名单、宅基地面积、建房位置、层数等相关信息在政府公示栏和建设现场等场所进行公示，公示期限不少于7天，经公示无异议的，可核发《乡村建设规划许可证》。

　　5．放样。经审批，申请人在提出开工申请前5日，必须先拆除主房，再签订宅基地退出承诺书、建房承诺书。由镇人民政府组织镇村建站、国土所、执法大队、村委会等部门实地放样，并绘制规划红线图，申请人开工建设。

　　6．施工。申请人应严格按照核定红线及已审定的建筑方案进行建设，施工过程中由村委会、执法大队负责全程监控，发现违章行为应立即采取相关措施处理纠正，同时纳入征信系统。

　　7．验收。申请人在住房竣工后30日内提出申请，经村委会同意，由镇人民政府组织国土所、村建站按照技术标准进行验收。

　　8. 时限。申请人应当自批准之日起一年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的自行失效；确需延期的，申请人可在规定期限届满前30日内，经镇人民政府、村委会同意可申请延期一次，延长期限不得超过半年。

　　四、技术标准

　　村民建房应当遵守以下技术标准规定，未按照以下规定建房的不得办理相关手续：

　　1.选址：应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段。

　　2.规划：必须符合土地利用总体规划、镇总体规划、村庄布局规划和村庄建设规划，宅基地规划管理实行《乡镇建设规划许可证》登记制度。

　　3.层数和层高：层数不得高于3层，层高一般控制在3米左右，室内地坪标高比现状道路或室外地坪高35厘米，建筑物檐口高度不得超过10米，坡屋顶高度控制在2米以内，不建造地下室。统一正面飘檐出挑控制在1.2-1.5米以内，建筑物檐口高度是指建筑物檐口顶端相对于室外地坪的高度。

　　4. 面积：每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。

　　5. 间距和朝向：旧区间距按1:0.8，新区间距按1:1执行，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置。新建建筑须后退国道20米以上，后退省道15米以上，后退县道10米以上，后退乡道5米以上，后退村庄干路红线3米以上，后退村庄支路红线1米以上，后退河流蓝线10米以上。

　　6.抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

　　7.建筑单体：房屋造型简洁美观，宜采用灰褐色、蓝色和灰色坡屋面，立面色彩整体控制为灰色、白色。应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求。

　　8.配套：应同步配建三格化粪池等处理设施，水塔（池）不外露于屋面。

　　9.安全：须聘请有资质施工方进行施工，并与施工方签订施工合同，做到安全施工，做好施工防范措施。

　　五、法律责任

　　建房实行动态管理，不按规定建设及验收不合格的，按以下情形分类处理并列入征信系统：

　　1.申请人未依法取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》的规定进行建设的，由镇人民政府、村委会责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，依法强制拆除。

　　2.申请人未经批准或者以欺骗手段骗取批准宅基地，非法占地建房的，由国土部门按照《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　3.制止和拆除违法建房的过程中妨碍、抗拒执法人员执行公务或殴打、辱骂执法人员的，违反治安管理规定的，由公安部门依据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

　　4.严禁城镇居民在农村购买宅基地建房，一经查实，所建房屋将视为违法建设。

　　5.镇人民政府、村民委员会、规划建设、国土、城管执法等部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由监察机关或所在单位对有关责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　6.当事人对行政机关作出的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。行政复议、诉讼期间不停止执行。