各乡（镇）人民政府，县直各单位：
　　《上杭县经济适用住房管理实施细则》已经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二00九年十二月二十二日
　　　　　　　　　　　　  　 　
 
上杭县经济适用住房管理实施细则
　　为规范我县经济适用房建设、申购、销售、交易和管理，根据《上杭县经济适用住房管理规定》（杭政〔2009〕12号），制定本实施细则。
　　一、组织机构
　　我县城镇经济适用住房管理工作由县住房保障体系建设管理领导小组统一领导，下设的办公室负责日常工作；各乡镇及相关部门按各自职能负责实施。
　　二、乡镇、部门工作职责
　　（一）各乡镇人民政府
　　1、负责组织乡镇民政办、公安派出所、社区居委会（村委会）等，对中低收入家庭（非农户）住房情况、收入情况进行调查；
　　2、受理经济适用住房申购对象的申请、初审、公示。
　　（二）发展和改革局
　　负责经济适用住房的立项、报批。
　　（三）物价局
　　1、做好经济适用住房价格构成测算；
　　2、加强对经济适用住房成本的监审，确定经济适用住房销售价格。
　　（四）城乡规划建设局
　　1、负责经济适用住房业务指导、工程建设及经济适用住房的轮候安排；
　　2、会同县财政局制定保障资金年度使用计划；
　　3、编制经济适用住房建设用地计划。
　　（五）财政局
　　1、负责经济适用住房保障资金的筹集，并做好管理和使用；
　　2、制定经济适用住房保障资金年度使用计划。
　　（六）民政局
　　1、参与对城镇居民低收入家庭住房和收入情况调查；
　　2、负责提供城镇居民低收入家庭生活保障证明；
　　3、参与我县城镇居民人均年可支配收入线标准和低收入家庭收入核定的有关工作；
　　4、配合城乡规划建设局对城镇居民申购经济适用住房申请材料的审核。
　　（七）统计局
　　1、组织对城镇居民低收入家庭住房和收入情况调查；
　　2、确定我县低收入标准。
　　（八）国土资源局
　　1、负责土地出让净收益中用于经济适用住房保障的安排计划；
　　2、负责经济适用住房建设用地的划拨。
　　（九）县兴诚国有资产投资经营有限公司
　　负责经济适用住房的经营管理。
　　（十）其它部门要各司其职做好经济适用住房的相关工作。
　　三、经济适用住房的建设管理
　　（一）新增建设用地建设经济适用住房
　　根据上杭县住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的，县住房保障体系建设管理领导小组（下称住房保障领导小组）通过招标方式确定具有相应资质的房地产开发企业作为项目法人或由县政府确定具有相应资质的国有或其它房地产开发企业作为项目法人组织建设经济适用住房。具体工作流程：
　　1、经批准以新增建设用地进行经济适用住房建设的项目，由县土地收购储备中心负责土地收储工作，所需费用经县国土资源局、县财政局审核后列入项目土地成本。
　　2、县城乡规划建设局确定项目的规划设计条件，县国土资源局确定新增建设用地的取得成本。
　　3、项目法人（承建单位）按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。
　　4、项目法人进行工程开工前，对其中标的经济适用住房销售房价报请物价局及相关部门核定，将核定结果报县住房保障领导小组备案，并向社会公示该经济适用住房的基准价格。
　　5、房源公示后，项目实施单位在县住房保障领导小组与城乡规划建设局的指导下按销售程序组织销售。
　　6、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算，配套商业用房按规定处置。
　　7、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。
　　（二）经营性房地产项目中配套建设经济适用住房
　　根据上杭县住房建设规划中经济适用住房年度计划的要求，经批准在经营性房地产项目中配建经济适用住房的，在公开出让土地用地时，将配建经济适用住房的建设规模、用地面积、总套数、套型面积、建设标准以及建成后的移交或回购价格方式等内容，列入国有土地使用权出让公告和国有土地使用权出让合同。竞标取得国有土地使用权的房地产开发企业作为项目法人，按合同约定组织经济适用住房建设。具体工作流程：
　　1、项目法人按照现行有关规定办理规划建设等相关审批手续。
　　2、房源公示前，项目法人向县物价局、县住房保障领导小组与城乡规划建设局申请核定该项目经济适用住房的基准价格。
　　3、项目法人在取得预售许可证后，在县住房保障领导小组的指导下，按销售程序组织销售。
　　4、项目法人与购房人签订合同，收取的购房款按规定管理、结算。
　　5、房屋交付使用后，由项目法人统一申请办理权属登记。
　　四、经济适用住房销售管理
　　（一）享受面积的控制
　　根据我县经济发展水平、住房状况、人口及土地供应等因素，经济适用住房申购户享受基准价格建筑面积标准为：                          
　　1、大龄单身男女（男30周岁、女28周岁）多层为40平方米，小高层为45平方米，高层为50平方米；
　　2、家庭人口2-3人多层为60平方米，小高层为65平方米，高层为70平方米。
　　（二）经济适用住房购买准入条件
　　1、申请经济适用住房家庭人均收入应低于上一年度城镇居民人均可支配收入的60%[2009年参照2008年度统计部门统计的城镇居民人均可支配收入7670元（12784*60%）确定，2008年城镇居民可支配收入为12784元]；
　　2、申请人具有本县范围内的城镇居民常住户口3周年以上；
　　3、无房或现住房面积低于人均15平方米的住房困难户或在上杭规划区范围内，经有权部门鉴定为C、D级危房并经政府收储，无其他住房的。
　　（三）本科毕业生户籍迁入本县满2年、硕士毕业生满1年，并经县委、县府批准调入的优秀人才和紧缺人才，经申请可优先购买经济适用住房。
　　（四）根据一个家庭拥有一套（一处）优惠住房的原则和有关房改政策，有下列情形之一的家庭不得购买经济适用住房：
　　1、申购户在上杭县及外地购买公有住房、经济适用住房、参加集资建房或在上杭城区购买商品房、二手房的；
　　2、已购房改政策性住房，并通过二级市场进行交易（含出租、出售、转让）的；
　　3、申请之日前5年内有房产转让行为的；
　　4、2004年6月以来，有非法买卖土地、未经审批擅自改建房屋的违法违章建筑家庭，一律不得购买经济适用住房。
　　经济适用住房销售对象必须按照县政府《上杭县经济适用住房管理规定》执行，严格控制经济适用住房对象的准入条件，不得扩大销售范围。
　　（五）办理经济适用住房权属登记，登记部门应当记载“经济适用住房”、“行政划拨用地”、“核准优惠购房面积”等事项。
　　（六）家庭人口计算办法
　　1、申请人及法定赡养或抚养关系人无其它住房可计入家庭人口；
　　2、已婚未生育按3口人计算；
　　3、现役军人（义务兵）、在读大学生可计入家庭人口。
　　（七）销售程序
　　由县住房保障领导小组与城乡规划建设局负责指导，由县住房保障领导小组办公室及县兴诚国有资产投资经营有限公司具体实施。按以下程序操作：
　　1、项目正式开工后，由县住房保障领导小组办公室及县兴诚国有资产投资经营有限公司将经批准建设的经济适用住房的有关信息在当地主要媒体上进行公示7天。
　　2、报名
　　符合申购条件的申请人按公示要求到指定的单位领取并填写相关表格。由所在单位或户口所在村（社区）居委会负责对本辖区的申请人进行初审并公示7天，签署初审意见；在规定时间内报主管部门或乡镇人民政府复审并公示7天。申请人需提供以下材料：
　　（1）申请人及配偶的身份证、户口簿原件及复印件（含户口簿首页）一份。
　　（2）申请人及配偶所在单位出具的收入状况证明；没有单位的由户籍所在地或现居住社区居委会出具的收入状况证明或无业证明；个体经营者则需提供完税证明（原件）。
　　（3）房产登记机构出具的申请人、配偶及其未成年子女的住房状况证明（原件）。
　　3、审核、公示
　　县住房保障领导小组逐一审查申请人的申购资格，初步确定入选申请人名单，并在当地主要媒体上公示7天。公示期间，任何单位及个人对申请人申购资格有异议的，均可向县住房保障领导小组进行举报。
　　4、摇号或抽签选房
　　摇号或抽签过程由县监察局监督。入选人员在选房时应缴交选房保证金，并签订《上杭县经济适用住房认购协议书》，未缴交选房保证金的视为自行放弃。选房保证金可冲抵购房款。
　　5、交纳购房款
　　申请人选房后，按规定与项目法人签订购房合同，缴交购房款。
　　6、由项目法人填报《上杭县出售经济适用住房花名册》，并附经县住房保障领导小组批准的《上杭县购买经济适用住房申请表》、购房发票等相关材料，由项目法人统一办理权属登记。
　　（八）经济适用住房销售管理
　　1、上杭县个人购买经济适用住房核准面积部分实行成本价格，并根据龙岩市出售公有住房楼层、朝向等有关规定确定调节系数。超出核准面积部分以及配套商业性用房应严格按市场价销售，其中：
　　经济适用住房销售成本价、市场价，由县物价部门会同相关部门委托有相应资质的评估机构评估后报县政府研究确定。
　　配套商业性用房由县住房保障领导小组办公室及县兴诚国有资产投资经营有限公司委托具有相应资质的拍卖公司公开拍卖，拍卖过程由县财政局、监察局监督。
　　经济适用住房项目中不宜出售的配套商业性用房或其它用房，由县政府按经济适用住房成本价格收回，县兴诚国有投资有限公司统一经营管理。
　　2、经济适用住房销售收入的结算原则
　　（1）经济适用住房成本价格部分的销售收入归项目法人；其中涉及县土地收购储备中心支付的土地成本，由项目法人支付给县土地收购储备中心。
　　（2）配套商业性用房成本价格部分的销售收入以及商业性用房正常开发利润归项目法人。商业性用房正常开发利润按《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503号）规定的利润计提基数的5%计提，但总额不得超过配套商业性用房溢价部分的50%。商业性用房溢价是指销售价格超出成本价格部分扣除该部分按规定缴交有关税费后的结余。
　　（3）经济适用住房和配套商业性用房销售收入扣除项目法人应得的成本价格、正常开发利润及应缴税费后的结余部分全额上缴财政作为住房保障资金，专项用于经济适用住房的回购、销售管理以及廉租住房、经济租赁住房等保障性住房的建设和购置等费用支出。
　　（九）其它规定
　　1、取得购房资格的申请人，应在规定的选房时间和地点参加选购房，在规定时间申请人或其代理人未到场的，视同主动放弃购房资格；委托他人代理选房的，必须提前3个工作日办理授权委托书并报县住房保障领导小组备案。
　　2、确定房号后，申请人应在规定时间内缴清相应购房款及其它相关费用，并缴存至指定银行专户。逾期未缴清者，视同主动放弃购房资格。
　　3、在经济适用住房销售过程中出现的特殊情况，由县住房保障领导小组与城乡规划建设局会同相关部门按照国家和省、市有关文件规定具体处理。
　　4、做好新旧政策的衔接工作。凡在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）出台前已完成项目立项或已办理建设项目选址意见书的项目，以及县政府有关会议已明确相关事项的项目，其建设标准和配售等按有关规定执行。
　　五、经济适用住房上市交易管理
　　（一）经济适用住房政府有优先收购权，由政府按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
　　（二）购买经济适用住房满5年，购房人确需上市转让的，核准优惠购房面积部分，须按照卖出时同地段同类普通商品住房与经济适用住房差价扣除交易税费后60%的比例向政府交纳土地收益等价款；购房人也可以按上述规定向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。经济适用住房产权人去世，其合法继承人如不符合购买经济适用住房条件的，可凭财产公证申请按规定补交土地收益等价款取得完全产权后，办理继承过户手续；如符合购买经济适用房准入条件的，可向县住房保障领导小组重新申请，经核准后办理继承过户手续。
　　（三）上市交易程序
　　1、房屋所有权人向住房保障领导小组办公室提出上市申请，并填写《上杭县经济适用住房上市交易申请表》。
　　2、申请人提供房屋权属证明、购房合同、房屋所有权人及其配偶居民身份证、婚姻状况证明或其他有效证明的原件和复印件，由所在社区居委会审查同意后，报县住房保障领导小组审核，并向社会公示15天。
　　3、申请人到县房地产产权登记交易中心计算同地段普通商品住房上市交易指导价，办理交易手续和交纳相关税、费。
　　4、县国土资源局计算核准购房面积部分应向政府交纳土地收益等价款，产权人补缴相关价款。
　　经济适用住房购房人取得完全产权的程序参照上款除交易手续外的规定办理。
　　六、附则
　　1、本实施细则自印发之日起实施。
　　2、本实施细则由县住房保障领导小组负责解释。
　　（此件主动公开）
　　主题词：城乡建设  房屋  管理  通知
　　抄送：县领导，县纪委，县委办、人大办、政协办，县人武部、法院、检察院。
　　上杭县人民政府办公室           2009年12月22日印发